Postup prodeje · 8. října 2026 · 8 min čtení
Jak porovnat nabídky na činžovní dům: cena, financování a jistota dokončení
Máte na stole tři nabídky a ta nejvyšší je o osm milionů výš než ostatní. Je to ta nejlepší? Ne nutně. Nabídka je slib, a slib má cenu jen tehdy, když bude splněn. Proto porovnáváme nabídky podle jistoty, že dojdou do konce za stejnou cenu.
Pět kritérií, podle kterých porovnáváme
- Cena a co ji může snížit: je cena pevná, nebo „až po prověrce“? Jaké výhrady investor uvádí už teď?
- Financování: vlastní kapitál, nebo úvěr? Má investor příslib banky? Doloží zdroje?
- Podmínky: rozsah due diligence, odkládací podmínky, požadované záruky.
- Harmonogram: kdy podpis, kdy platba, kdy předání – a co se stane při zpoždění.
- Důvěryhodnost: historie investora, realizované transakce, reference.
Riziko slevy v závěru
Nejčastější taktika: vysoká nabídka, exkluzivita na prověrku a po několika týdnech „objevené vady“ s požadavkem na slevu. Prodávající je v tu chvíli unavený, ostatní investoři odešli a sleva se zdá být menším zlem.
Ochrana: krátká exkluzivita, jasný rozsah prověrky, podklady připravené předem (aby nebylo co „objevit“) a ostatní investoři udržovaní v procesu jako záloha.
Jak nabídky přepočítat na srovnatelný základ
Všechny nabídky převádíme na čistou částku, kterou dostanete, a na pravděpodobnost dokončení. Nabídka 120 mil. Kč s financováním „v jednání“ a dvouměsíční exkluzivitou může mít nižší očekávanou hodnotu než pevná nabídka 114 mil. Kč z vlastních zdrojů s podpisem do tří týdnů.
Co chtít od investora písemně
- nabídkovou cenu a strukturu (asset / share deal),
- doklad nebo potvrzení o zdrojích financování,
- seznam podmínek a rozsah prověrky,
- harmonogram s konkrétními daty,
- výši a podmínky zálohy nebo blokace.
Časté otázky
Mám požadovat zálohu?
U vážných nabídek je rozumné požadovat blokační zálohu nebo smluvní pokutu, která investora motivuje transakci dokončit.
Jak dlouhá exkluzivita je přiměřená?
Obvykle 3–6 týdnů, podle rozsahu prověrky a připravenosti podkladů.
Další krok
Máte nabídku na dům a nevíte, jak ji posoudit? Pošlete nám ji – nezávisle ji vyhodnotíme.
Použité zdroje
Autor: Michal Kopřiva, Pura Vida Property Advisory. Zveřejněno 8. října 2026. Článek má informativní charakter a nenahrazuje právní ani daňové poradenství.
