Znalosti
Odborně pro majitele činžovních domů.
Praktické články o ocenění, prodeji, daních, smlouvách a investorech. Bez marketingových frází.
Příprava prodeje
Jaké dokumenty investoři požadují při prověrce domu: praktický checklist
Kompletní checklist dokumentů pro due diligence činžovního domu v Praze: vlastnictví, nájmy, technický stav, provoz, povolení a daně. Co připravit předem.
8 min čtení
Postup prodeje
Jak porovnat nabídky na činžovní dům: cena, financování a jistota dokončení
Proč nejvyšší nabídka nemusí být nejlepší. Jak porovnat nabídky investorů podle ceny, zdroje financování, podmínek, harmonogramu a rizika slevy v závěru.
8 min čtení
Prodej
Jak prodat činžovní dům v Praze: kompletní průvodce pro majitele
Krok za krokem: od rozhodnutí o prodeji přes ocenění, výběr kupujících a vyjednávání až po bezpečný převod. Praktický průvodce pro vlastníky pražských činžovních domů.
11 min čtení
Strategie
Okamžitý výkup, nebo řízený neveřejný prodej? Co majitel skutečně porovnává
„Vykoupíme váš činžovní dům“ a „zaplatíme 85 % hned“. Kdy je přímý výkup rozumná volba, kdy ztrácíte hodnotu a jak obě cesty objektivně porovnat.
9 min čtení
Ocenění
Jak investoři oceňují činžovní dům: výnos, cap rate a CAPEX srozumitelně
Výnosová metoda, čistý provozní příjem, požadovaný výnos a investiční náklady. Jak investoři počítají cenu činžovního domu a proč se jejich čísla liší.
10 min čtení
Nájmy
Nízké a historické nájmy: jak ovlivňují cenu domu a jak s nimi pracovat
Dlouholetí nájemníci a nájmy pod tržní úrovní snižují výnos, ale i zvyšují potenciál. Jak je vysvětlit investorům a co lze legálně udělat před prodejem.
8 min čtení
Postup prodeje
Jak funguje neveřejný prodej činžovního domu krok za krokem
Anonymní teaser, schválený seznam investorů, NDA, datová místnost a soutěž nabídek. Jak probíhá řízený neveřejný prodej činžovního domu v Praze.
9 min čtení
Právo a daně
Asset deal, nebo share deal? Struktury prodeje činžovního domu
Prodej nemovitosti přímo, nebo prodej společnosti, která ji vlastní? Rozdíly, výhody, rizika a proč o struktuře rozhodovat až po právní a daňové analýze.
8 min čtení
Smlouvy
Exkluzivní smlouva s realitní kanceláří: na co si majitel činžovního domu musí dát pozor
Délka exkluzivity, zveřejnění, cena, odměna a výpověď. Kontrolní seznam bodů, které by měla obsahovat smlouva o prodeji činžovního domu.
9 min čtení
Právo a daně
Daně při prodeji činžovního domu: časový test, DPH a co prověřit včas
Přehled daňových otázek při prodeji činžovního domu fyzickou osobou i společností. Časový test, limity osvobození, DPH a proč řešit daně před podpisem.
8 min čtení
Smlouvy
Asset deal a share deal: rozdíly pro vlastníka a otázky pro právníka a daňaře
Praktický rozdíl mezi prodejem domu a prodejem společnosti, která dům vlastní. Odpovědnost, daně, časové testy a otázky, které položit advokátovi a daňovému poradci.
9 min čtení
Rodinný majetek
Prodej činžovního domu ve spoluvlastnictví nebo z dědictví
Jak postupovat, když dům vlastní více členů rodiny, každý chce něco jiného nebo dům čerstvě zdědili. Dohoda, předkupní právo, prodej podílu a řízený proces.
8 min čtení
Příprava
Due diligence: které dokumenty připravit před prodejem činžovního domu
Právní, technická, nájemní a finanční prověrka. Kompletní seznam podkladů, které investoři požadují, a proč jejich včasná příprava zvyšuje cenu.
7 min čtení
Strategie
Prodat dům před rekonstrukcí, nebo nejdřív investovat?
Vyplatí se před prodejem opravit střechu, fasádu nebo byty? Jak spočítat, zda investice zvýší cenu víc, než stojí – a kdy je lepší přenechat ji investorovi.
7 min čtení
Dědictví
Činžovní dům v dědictví nebo spoluvlastnictví: jak připravit rozhodnutí rodiny
Jak se dohodnout s ostatními spoluvlastníky, kdo rozhoduje o prodeji, jak řešit nesouhlas a jak nastavit prodejní proces pro více vlastníků činžovního domu.
10 min čtení
Příprava prodeje
Jak připravit činžovní dům na prodej bez zbytečné rekonstrukce
Které opravy před prodejem činžovního domu se vrátí a které ne. Jak vyhodnotit investici do střechy, fasády nebo bytů a co udělat za málo peněz.
8 min čtení
Potenciál domu
Půda, nástavba a změna využití: jak oddělit skutečný potenciál od přání
Kdy půda nebo nástavba skutečně zvyšuje cenu činžovního domu v Praze a kdy je jen přáním. Památková péče, statika, výtah, Pražské stavební předpisy a povolení.
10 min čtení
Nájmy
Prodej činžovního domu s nájemníky: rent roll, kauce, smlouvy a předání
Co se při prodeji domu děje s nájemními smlouvami, jak připravit rent roll, jak převést kauce a jak s nájemníky komunikovat, aby prodej proběhl klidně.
9 min čtení
Ocenění
Jak investoři čtou provozní čísla činžovního domu: příjmy, náklady, NOI
Hrubý příjem, neobsazenost, provozní náklady, NOI a investice. Jak investoři rozebírají čísla činžovního domu a jak je majitel připraví, aby z nich neztrácel.
9 min čtení
Ocenění
Kolik stojí činžovní dům v Praze? Co má obsahovat realistické ocenění
Proč cena za m² bytu nestačí, jak investoři počítají hodnotu činžovního domu z výnosu, potenciálu a stavu a co musí obsahovat ocenění, na které se dá spolehnout.
10 min čtení
Zvažujete prodej činžovního domu?
Nemusíte mít připravené dokumenty ani definitivní rozhodnutí. První konzultace je nezávazná, důvěrná a slouží k posouzení vaší situace a možností trhu.