Exkluzivní smlouva s realitní kanceláří: na co si majitel činžovního domu musí dát pozor

Proč vysoká cena v nabídce nemusí znamenat vysokou cenu prodeje

Získat zakázku a prodat dům jsou dvě různé věci. Cena uvedená v náborovém dopise slouží k tomu, aby majitel podepsal. Pokud není podložená výpočtem, dům se nabízí dlouho, investoři si všimnou, že se neprodává, a vyjednávací pozice prodávajícího slábne.

Před podpisem proto žádejte výpočet: z jakého čistého provozního příjmu a jakého požadovaného výnosu cena vychází, a kteří investoři ji podle kanceláře zaplatí.

Body, které by smlouva měla obsahovat

Kontrolní seznam pro majitele:

• Zákaz zveřejnění: nemovitost nesmí být bez písemného souhlasu zveřejněna nikde – na portálech, na webu kanceláře, v newsletterech, ani „bez ceny“ či „anonymně“ s fotografiemi.
• Schvalování investorů: majitel předem schvaluje okruh oslovených investorů.
• Reporting: pravidelný přehled, komu byla nabídka poslána, kdo podepsal NDA a jaké nabídky přišly.
• Rozumná délka exkluzivity s možností výpovědi při neplnění povinností.
• Jasně definovaná odměna a kdy vzniká nárok na ni (i po skončení smlouvy).
• Pravidla střetu zájmů: zprostředkovatel nesmí dům koupit sám ani přes spřízněné osoby bez vašeho výslovného souhlasu.

Pozor na doložky o odměně po skončení smlouvy

Mnoho smluv obsahuje ustanovení, že odměna náleží i tehdy, když dům koupí po skončení smlouvy někdo, koho kancelář představila. To je legitimní, ale mělo by být omezeno časově a vztahovat se jen na zájemce, kteří jsou v reportu skutečně uvedeni.

Specializace je důležitější než značka

Prestižní kancelář s luxusními byty a vilami nemusí mít zkušenost s prodejem investičních celků. Zeptejte se, kolik činžovních domů prodala, komu a jak. Investor-kupec se rozhoduje jinak než kupec bytu a vyžaduje jiné podklady i jiné vyjednávání.

Časté otázky