Daně při prodeji činžovního domu: časový test, DPH a co prověřit včas

Prodej fyzickou osobou: časový test

Příjem fyzické osoby z prodeje nemovitosti může být od daně z příjmů osvobozen, pokud je splněn zákonem stanovený časový test mezi nabytím a prodejem. Délka testu se v posledních letech měnila a záleží na tom, kdy jste nemovitost nabyli. Další podmínky se vztahují například na nemovitosti zařazené v obchodním majetku.

Od roku 2025 navíc pro některé druhy osvobozených příjmů platí roční limit, nad který se osvobození neuplatní. Zda a jak se vás týká, posoudí daňový poradce podle konkrétní situace.

Dědictví a darování

U nemovitostí nabytých dědictvím se do časového testu za určitých podmínek započítává i doba vlastnictví zůstavitele. Pravidla jsou detailní a vyplatí se je ověřit dříve, než stanovíte termín prodeje.

Prodej společností

Pokud dům vlastní společnost, zisk z prodeje podléhá dani z příjmů právnických osob a výplata podílu na zisku majitelům další srážkové dani. Alternativou může být prodej podílu ve společnosti (share deal), kde se uplatňují jiná pravidla, včetně časového testu pro podíly. Volba struktury vyžaduje propočet.

DPH

Převod staveb je po uplynutí určité doby od kolaudace nebo podstatné změny stavby zpravidla osvobozen od DPH, s možností se za určitých podmínek pro uplatnění daně rozhodnout. Pokud jste v domě v posledních letech provedli rozsáhlou rekonstrukci nebo nárokovali odpočet, je nutné DPH posoudit pečlivě – chyba může znamenat vracení odpočtů.

Co připravit pro daňového poradce

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena, takže při převodu ji již neřešíte. Ostatní otázky ano.

• datum a způsob nabytí (koupě, dědictví, dar, vklad),
• případné zařazení do obchodního majetku,
• přehled investic a rekonstrukcí s daty dokončení,
• informace o uplatněných odpočtech DPH,
• plánovanou strukturu prodeje a použití výnosu.

Časté otázky