Jak investoři oceňují činžovní dům: výnos, cap rate a CAPEX srozumitelně

Základ: čistý provozní příjem (NOI)

Výpočet začíná u ročního nájemného ze všech jednotek. Od něj se odečtou neobsazenost, nevymahatelné pohledávky a provozní náklady, které nese vlastník: pojištění, daň z nemovitosti, správa, běžná údržba, nepřeúčtovatelné služby. Výsledkem je čistý provozní příjem – NOI.

Už zde vznikají rozdíly. Investor s vlastní správcovskou firmou počítá nižší náklady než ten, kdo správu nakupuje. Optimistický investor počítá s nižší neobsazeností.

Požadovaný výnos a cap rate

Hodnota domu podle výnosové metody je NOI dělený požadovaným výnosem (tzv. kapitalizační mírou, cap rate). Dům s NOI 6 milionů korun při požadovaném výnosu 4 % má hodnotu 150 milionů; při 4,5 % už jen přibližně 133 milionů.

Požadovaný výnos závisí na lokalitě, kvalitě domu, struktuře nájmů, úrokových sazbách a strategii investora. Institucionální fond, který hledá stabilitu, akceptuje nižší výnos za nižší riziko. Value-add investor požaduje vyšší výnos, protože podstupuje riziko rekonstrukce.

Potenciál nájmů (reversion)

Mnoho pražských činžovních domů má nájmy pod tržní úrovní – historicky nízké smlouvy, dlouholetí nájemníci. Investor proto počítá i s tím, jaký nájem bude dosažitelný v budoucnu a za jak dlouho. Část této hodnoty je ochoten zaplatit už dnes.

Kolik z budoucího potenciálu se promítne do ceny, je předmětem vyjednávání. Soutěž více investorů tuto část hodnoty typicky posouvá ve prospěch prodávajícího.

CAPEX: co investor odečte

Investiční náklady, které bude třeba vynaložit, investor odečte od ceny – a obvykle s rezervou. Typické položky:

• střecha a klempířské prvky,
• stoupačky, rozvody vody, kanalizace a elektřiny,
• fasáda a okna, zejména u památkově chráněných domů,
• výtah, společné prostory, požární bezpečnost,
• energetická opatření a vytápění.

Rozvojový potenciál

Developer se dívá jinak. Zajímá ho, zda lze vestavět podkroví, přistavět patro, sloučit nebo rozdělit byty, změnit užívání přízemí nebo dům rozdělit na jednotky. Pokud to územní a stavební podmínky dovolují, může developer zaplatit víc než investor, který dům jen drží.

Proto má smysl oslovit různé typy investorů. Hodnotu, kterou developer vidí, by výkupce, který nepočítá s rozvojem, nezaplatil.

Co si z toho odnést

Realistické ocenění není jedno číslo, ale cenové pásmo s vysvětlením, kterým typům investorů a proč odpovídá. Pokud vám někdo sdělí cenu bez výpočtu, ptejte se, z jakého NOI a jakého výnosu vychází.

Časté otázky