Nájmy · 11. června 2026 · 9 min di lettura
Prodej činžovního domu s nájemníky: rent roll, kauce, smlouvy a předání
Questo articolo è attualmente disponibile in ceco.
Majitelé se často bojí, že nájemníci prodej „zkomplikují“. Ve skutečnosti obsazený dům s přehlednými smlouvami bývá pro investora jistější než prázdný. Rozhoduje příprava: čisté podklady, jasná pravidla pro jistoty a klidná komunikace ve správnou chvíli.
Nájem prodejem nekončí
Podle občanského zákoníku přechází při převodu vlastnictví práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Nájemník nemusí s prodejem souhlasit a jeho smlouva trvá dál za stejných podmínek. Pro investora to znamená, že kupuje dům i se všemi smlouvami – proto je chce znát do posledního detailu.
Nový vlastník také přebírá povinnost vrátit jistoty (kauce). Proto se při prodeji jistoty převádějí nebo zohledňují v kupní ceně.
Rent roll: nejdůležitější tabulka prodeje
Rent roll je přehled všech jednotek v domě. Měl by obsahovat:
- číslo a podlaží bytu či prostoru, dispozici a podlahovou plochu,
- jméno nájemce (v prvních fázích anonymizovaně),
- měsíční nájemné a zálohy na služby zvlášť,
- druh smlouvy (určitá / neurčitá), datum uzavření a konce,
- výši jistoty a kde je uložena,
- dluhy, spory, výpovědi a dohodnuté výjimky (např. slíbená rekonstrukce),
- poslední zvýšení nájmu a způsob indexace.
Jistoty a vyúčtování služeb
Jistota může činit nejvýše trojnásobek měsíčního nájemného. Před prodejem si ověřte, že výše uvedené v rent rollu odpovídají smlouvám i skutečnosti na účtu. Nesoulad je jedna z nejčastějších drobností, kvůli kterým se v závěru vyjednává o slevě.
Dohodněte také, kdo provede vyúčtování služeb za rok prodeje. Praktické řešení je, že prodávající vyúčtuje období do předání a kupující převezme zálohy od data předání.
Kdy a jak nájemníkům říct o prodeji
Při neveřejném prodeji nájemníci o jednání obvykle nevědí. Prohlídky probíhají diskrétně – technické prostory, společné části, volné byty – a vstup do obsazených bytů se domlouvá až s vážnými zájemci a s ohledem na právo nájemce na soukromí.
Nájemníky informujeme až po podpisu, ideálně společným dopisem prodávajícího a kupujícího: kdo je nový vlastník, kam platit nájem od kterého data a že se jejich smlouvy nemění. Klidný a věcný dopis zabrání zbytečným fámám.
Předání domu
Předávací protokol by měl zachytit:
- stavy měřidel ke dni předání,
- předání klíčů, kódů, dokumentace, revizí a smluv s dodavateli,
- seznam převáděných jistot a dlužných částek,
- oznámení nájemcům a dodavatelům o změně vlastníka.
Časté otázky
Musí nájemník s prodejem souhlasit?
Ne. Nájem přechází na nového vlastníka automaticky a nájemník souhlas nedává. Nájemník bytu v domě zpravidla nemá ani předkupní právo.
Mohu před prodejem nájemníky vystěhovat, aby byl dům dražší?
Vypovědět nájem na dobu neurčitou lze jen ze zákonných důvodů. Prázdný dům navíc nebývá automaticky dražší – záleží na typu investora. Vždy to posuzujeme individuálně.
Mohou investoři vidět byty?
Ano, ale až ve fázi vážného zájmu a po dohodě s nájemníky. Na začátku stačí společné prostory a volné jednotky.
Další krok
Nemáte rent roll? Pošlete nám smlouvy nebo seznam bytů a připravíme ho s vámi tak, aby obstál v prověrce investora.
Použité zdroje
Autor: Maria Kopřivová, Pura Vida Property Advisory. Zveřejněno 11. června 2026 · aktualizováno 12. října 2026. Článek má informativní charakter a nenahrazuje právní ani daňové poradenství.
