Nájmy · 10. září 2026 · 8 min di lettura
Nízké a historické nájmy: jak ovlivňují cenu domu a jak s nimi pracovat
Questo articolo è attualmente disponibile in ceco.
Regulace nájemného v Česku skončila před více než deseti lety, ale v mnoha pražských domech přetrvávají smlouvy s nájmem výrazně pod trhem. Pro majitele je to citlivé téma – lidské i ekonomické.
Proč na tom investorovi záleží
Nízký nájem znamená nižší současný výnos, a tedy nižší výnosovou hodnotu. Zároveň představuje potenciál, protože se nájem může v čase přiblížit tržní úrovni. Investor proto počítá dva scénáře: co dům vydělává dnes a co bude vydělávat za několik let.
Klíčová otázka zní: jak jistý a jak rychlý je přechod k tržním nájmům? Čím je cesta nejistější, tím víc si investor z potenciálu nechá pro sebe.
Jaké jsou zákonné možnosti
Občanský zákoník umožňuje pronajímateli navrhnout zvýšení nájemného, pokud se strany nedohodly jinak. Pokud nájemce se zvýšením nesouhlasí, může pronajímatel podat návrh soudu, aby nájemné určil ve výši srovnatelného nájemného v místě obvyklého. Zákon přitom omezuje rozsah navýšení v určitém období.
Konkrétní postup se liší podle obsahu nájemní smlouvy. Před jakýmkoli krokem doporučujeme konzultaci s advokátem, aby nedošlo k chybě, která by vyjednávací pozici zhoršila.
Upravit nájmy před prodejem, nebo ne?
Pokud lze nájemné v rozumném čase zvýšit, může se to promítnout do ceny. Proces ale trvá, vyžaduje komunikaci s nájemníky a nese reputační i právní riziko. Někdy je výhodnější prodat dům s jasně zdokumentovaným potenciálem a nechat investory o tento potenciál soutěžit.
Rozhodnutí by mělo vycházet z výpočtu: kolik navýšení přinese, za jak dlouho a s jakou pravděpodobností – a kolik z toho by investoři zaplatili už dnes.
Jak potenciál správně prezentovat
Transparentní podklady snižují nejistotu investora – a nejistota je to, co cenu snižuje nejvíc.
- rent roll s výší současného nájmu a srovnatelným tržním nájmem pro každou jednotku,
- délka nájmu, věk smluv a případná specifika (služebnost, doživotní užívání),
- historie navýšení a komunikace s nájemníky,
- byty volné nebo uvolnitelné v blízké době.
Časté otázky
Mohu dům prodat s nájemníky?
Ano, a většina činžovních domů se tak prodává. Nájemní smlouvy přecházejí na nového vlastníka.
Vyplatí se před prodejem vystěhovat nájemníky?
Obvykle ne – je to zdlouhavé, právně riskantní a investoři s nájemníky počítají. Rozhodnutí vždy posuďte individuálně.
Autoři: Maria Kopřivová a Michal Kopřiva, Pura Vida Property Advisory. Zveřejněno 10. září 2026. Článek má informativní charakter a nenahrazuje právní ani daňové poradenství.
