Právo a daně · 3. září 2026 · 8 min read
Asset deal, nebo share deal? Struktury prodeje činžovního domu
This article is currently available in Czech.
Část pražských činžovních domů nevlastní fyzické osoby přímo, ale prostřednictvím společnosti s ručením omezeným. Pak se nabízí dvě cesty: prodat samotnou nemovitost (asset deal), nebo podíl ve společnosti (share deal).
Asset deal: prodej nemovitosti
Při asset dealu se převádí vlastnické právo k domu a pozemku. Kupující získá nemovitost „čistou“ – bez historie společnosti. Pro investory je to jednodušší a due diligence se soustředí na dům samotný.
Pokud dům vlastní společnost, výnos z prodeje zůstává ve společnosti a jeho vyplacení majitelům podléhá dalšímu zdanění. Je také třeba posoudit DPH, zejména u novějších staveb nebo po významných rekonstrukcích.
Share deal: prodej společnosti
Při share dealu se převádí podíl ve společnosti, která dům vlastní. Nemovitost zůstává ve vlastnictví stejné osoby, mění se jen vlastník této osoby. Pro prodávajícího může být share deal daňově výhodnější, pro kupujícího přináší riziko převzetí historických závazků společnosti.
Kupující proto provádí rozsáhlejší due diligence (účetnictví, daně, smlouvy, spory) a obvykle požaduje záruky a prohlášení prodávajícího, případně úschovu části ceny.
Jak to ovlivní cenu
Investoři mají různé preference. Někteří share deal vyhledávají, jiní ho odmítají nebo za převzetí rizika požadují slevu. Správná struktura proto může zvýšit okruh zájemců a zlepšit čistý výsledek pro prodávajícího.
Proč neslibovat strukturu na první schůzce
Typ transakce nelze vhodně předurčit bez právní, daňové a ekonomické analýzy. Rozhoduje, jak dlouho společnost a podíl vlastníte, jaká je účetní hodnota nemovitosti, jaké má společnost závazky a jaké jsou vaše plány s výnosem.
Doporučujeme prověřit obě struktury souběžně s přípravou prodeje. Jejich dopady posoudí daňový poradce a advokát; my zajistíme, aby byla struktura součástí strategie oslovení investorů.
Časté otázky
Mohu dům před prodejem převést do společnosti?
Teoreticky ano, ale má to daňové a časové dopady. Vždy to předem konzultujte s daňovým poradcem.
Platí se daň z nabytí nemovitých věcí?
Daň z nabytí nemovitých věcí byla v Česku zrušena. Ostatní daňové dopady je třeba posoudit individuálně.
Autoři: Maria Kopřivová a Michal Kopřiva, Pura Vida Property Advisory. Zveřejněno 3. září 2026. Článek má informativní charakter a nenahrazuje právní ani daňové poradenství.
