Smlouvy · 17. srpna 2026 · 9 min read
Asset deal a share deal: rozdíly pro vlastníka a otázky pro právníka a daňaře
This article is currently available in Czech.
Pokud dům vlastníte přes společnost, investor se zeptá, zda prodáte dům, nebo podíl ve společnosti. Odpověď ovlivní daně, odpovědnost i kupní cenu. Tento článek není náhradou za právní a daňovou radu – je to seznam věcí, které byste s poradci měli projít.
Dvě struktury v jedné větě
Asset deal: prodává se samotná nemovitost, kupující se zapíše do katastru jako nový vlastník. Share deal: prodává se obchodní podíl ve společnosti (typicky s.r.o.), která dům vlastní; vlastník v katastru se nemění, mění se vlastník společnosti.
Co share deal znamená pro kupujícího – a proto i pro cenu
Kupující přebírá společnost se vším, co v ní je: smlouvy, závazky, daňovou historii, případné spory. Proto požaduje rozsáhlejší prověrku, záruky a často i část ceny zadrženou na úschově.
Čistá společnost, která vlastní jen dům a nemá jinou historii, je pro investora výrazně příjemnější než firma s dvacetiletou podnikatelskou minulostí.
Daňové otázky
Daňové dopady se liší podle toho, zda prodává fyzická osoba nebo společnost, a jak dlouho majetek držíte. Otázky pro daňového poradce:
- Splňuji časový test pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti nebo podílu? Platí na mě limit osvobozených příjmů?
- Jaké je daňové zatížení společnosti při asset dealu a následném vyplacení zisku?
- Jaká je zůstatková daňová cena domu a jaký vznikne zisk?
- Bude prodej předmětem DPH (nebytové prostory, nová stavba, předchozí uplatnění odpočtu)?
- Jaké jsou dopady na odložené daně a ztráty společnosti?
Právní otázky
Otázky pro advokáta:
- Jaké záruky a prohlášení budu muset poskytnout a na jak dlouho?
- Jak omezit výši a dobu své odpovědnosti?
- Jak bude zajištěna kupní cena (úschova, bankovní záruka)?
- Jsou ve společnosti úvěry, zástavy, ručení nebo smlouvy, které změnou vlastníka končí?
- Je potřeba souhlas valné hromady, manžela nebo dalších osob?
Jak strukturu zvolit
Struktura by měla vycházet z čistého výnosu pro vás po daních a nákladech, ne z toho, co je pohodlné pro kupujícího. V soutěži lze investorům dát možnost nabídnout v obou strukturách – pak porovnáváte skutečná čísla, ne předpoklady.
Časté otázky
Je share deal vždy daňově výhodnější?
Ne. Záleží na tom, kdo prodává, jak dlouho podíl drží a jaká je daňová pozice společnosti. Vždy je nutný výpočet daňového poradce.
Můžu dům před prodejem vložit do společnosti?
Teoreticky ano, ale vklad má vlastní daňové a časové dopady. Takový krok má smysl jen po podrobné analýze.
Další krok
Dům vlastníte přes společnost? Rádi vás propojíme s ověřeným advokátem a daňovým poradcem a připravíme soutěž v obou strukturách.
Použité zdroje
Autor: Michal Kopřiva, Pura Vida Property Advisory. Zveřejněno 17. srpna 2026. Článek má informativní charakter a nenahrazuje právní ani daňové poradenství.
