Jak investoři čtou provozní čísla činžovního domu: příjmy, náklady, NOI

Od hrubého příjmu k NOI

Investor postupuje vždy stejně – a vy byste měli mít čísla připravená ve stejné struktuře:

• Potenciální hrubý příjem: všechny nájmy, jako by byl dům plně obsazen.
• Neobsazenost a výpadky: prázdné byty, neplatiči, obvykle 2–5 % u bytů, více u nebytových prostor.
• Efektivní hrubý příjem: skutečně vybrané nájemné.
• Provozní náklady (OPEX): pojištění, daň z nemovitostí, správa, běžná údržba, nepřeúčtovatelné energie a služby, revize.
• NOI (čistý provozní příjem): efektivní příjem minus provozní náklady. Z tohoto čísla se počítá hodnota.

Proč na každém tisíci korun záleží

Hodnota domu = NOI / požadovaný výnos. Při výnosu 4 % znamená každých 100 000 Kč ročního NOI navíc nebo méně přibližně 2,5 milionu korun hodnoty. Nepřeúčtované služby, zapomenutý nájem za reklamní plochu nebo nadsazená faktura za správu se tak přímo propisují do ceny.

Typická chyba: náklady na zálohy služeb, které se nájemníkům přeúčtovávají, jsou v podkladech vedeny jako náklad domu. NOI pak vychází nižší, než skutečně je.

OPEX a CAPEX: co je provoz a co investice

Investor přísně odděluje běžný provoz (OPEX) od investic (CAPEX). Výměna střechy, oken nebo stoupaček do NOI nepatří, ale investor ji odečte od ceny jako investiční potřebu.

Pokud nemáte doložený stav domu, investor počítá s nejhorší variantou. Proto se vyplatí mít aspoň základní technickou zprávu: co bylo kdy opraveno a co bude potřeba v příštích pěti letech.

Co investor hledá za čísly

Kromě samotného NOI investor posuzuje kvalitu a udržitelnost příjmu:

• Rozdíl mezi současnými a tržními nájmy (reversionary potential) a za jak dlouho jej lze realizovat.
• Strukturu smluv: doba určitá vs. neurčitá, indexace, výše jistot.
• Koncentraci rizika: jeden velký nájemce nebytového prostoru může tvořit 30 % příjmu.
• Historii neplatičů a soudních sporů.

Jak čísla připravit

Doporučujeme jednoduchou tabulku za poslední dva až tři roky ve struktuře výše, k tomu rent roll a soupis investic s daty a fakturami. Nemusí to být dokonalé, ale musí to být pravdivé a dohledatelné – investor si každé číslo ověří v due diligence a nesoulad mezi tabulkou a doklady stojí důvěru i cenu.

Časté otázky

Použité zdroje

• Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí
• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník